Kauf und Verkauf von Immobilien
Häufig gestellte Fragen
Wir haben die wichtigsten Informationen zusammengestellt, um Ihnen einen Überblick über den Ablauf und die Fallstricke eines Kaufvertrags zu geben. Sollten Sie keine Antwort auf Ihre Frage finden, wenden Sie sich bitte an unsere kompetenten und erfahrenen Rechtsanwälte, die Sie einfach und verständlich beraten.
Was sollten Sie beachten, bevor Sie eine Reservierung vornehmen?
Wenn uns die Immobilie gefällt, möchten wir sie vielleicht schnell reservieren, bevor sie jemand anderes kauft. Wenn wir uns jedoch nicht im Voraus auf den Kauf vorbereiten, riskieren wir Hunderttausende, da das Kaufangebot bereits einen Vorvertrag darstellt. Wir haben zusammengestellt, worauf Sie sich im Voraus vorbereiten sollten, wenn Sie kein Risiko eingehen wollen.
Der Kauf einer Immobilie beginnt nicht erst mit dem Vertragsabschluss. Die Entscheidung hängt oft von den finanziellen Möglichkeiten und praktischen Aspekten ab – und davon, ob uns die Immobilie, die wir kaufen möchten, gefällt. Aber kann die Entscheidung wohlüberlegt sein, wenn man die nicht offensichtlichen Eigenschaften der Immobilie nicht kennt? Die rechtlichen Eigenschaften der Immobilie haben grundlegenden Einfluss darauf, dass:
Sie wissen nicht, worauf Sie im Grundbuch achten müssen? Lassen Sie es von unseren Anwälten prüfen, und wir werden es für Sie analysieren.
Wenn wir die Wohnung unserer Träume gefunden haben, möchten wir schnell einen Vertrag abschließen und leisten in der Regel auch eine Anzahlung. Allerdings können wir die Anzahlung leicht verlieren, wenn sich herausstellt, dass wir keinen Kredit erhalten, die Immobilie keine ausreichende Sicherheit bietet oder sich die Bearbeitung durch die Bank – auch ohne unser Verschulden – sehr in die Länge zieht. In solchen Fällen kann sich herausstellen, dass wir aufgrund der Immobilie oder unseres Einkommens nur einen geringeren Kredit erhalten können. Ein weiteres erhebliches Risiko besteht darin, dass die Immobilie nicht für einen Bankkredit oder eine staatliche Förderung (CSOK) geeignet ist, weil beispielsweise im Grundbuch die Grundfläche, die Art der Immobilie oder die Umrisse des Gebäudes sowie die Grundstücksgrenzen nicht korrekt angegeben sind. Ein solcher Fall liegt vor, wenn bei einer Immobilie in ungeteilter Miteigentümerschaft keine Nutzungsaufteilung vorliegt. Wenn wir beim Immobilienkauf einen Kredit aufnehmen möchten, sollten wir bereits bei der Immobiliensuche oder schon vorher eine Bank auswählen und uns vorab über die Bedingungen informieren! Wenn wir uns rechtzeitig an die Bank wenden, erfahren wir, wie lange die Kreditbearbeitung dauert; anhand der vorläufigen Bonitätsprüfung lässt sich feststellen, ob wir kreditwürdig sind und welcher Mindestwert der Immobilie als Sicherheit für den gewünschten Kredit erforderlich ist.
Ein Immobilienmakler kann Ihnen die Lasten des Immobilienkaufs abnehmen, doch die Dienstleistungen der Immobilienmakler sind nicht alle gleich. In der Regel werden Makler von den Verkäufern beauftragt und von diesen bezahlt, doch das ist nicht immer der Fall, auch wenn es so aussieht, als würden Sie keinen Vertrag mit dem Makler abschließen, sondern lediglich eine Besichtigungserklärung unterzeichnen. Deshalb lesen die meisten von uns das Kleingedruckte gar nicht erst. Heutzutage können Ihnen bereits mit der Besichtigungserklärung Maklergebühren und Vertragsstrafen auferlegt werden, und zwar so, dass Sie keinerlei Vorteil davon haben und das Papier im Hauseingang unterschreiben mussten. Ein guter Immobilienmakler bewirbt die Immobilie nicht nur online und lässt Besichtigungserklärungen unterschreiben, sondern ist auch gut vorbereitet, kennt den technischen und rechtlichen Zustand der Immobilie sowie deren tatsächlichen Wert und unterstützt Sie beim Kauf- und Verkaufsprozess. Wenn Sie sich unsicher sind, was man Ihnen zur Unterschrift vorlegen will, ziehen Sie einen Anwalt hinzu. Wenn Sie eine Reservierung vornehmen möchten, aber das mit Kleingedrucktem gespickte Kaufangebot des Immobilienmaklers nicht unterschreiben möchten, laden Sie sich unsere KOSTENLOSE, von Rechtsanwälten erstellte Mustervorlage für ein Kaufangebot herunter – ganz ohne Kleingedrucktes.
Wenn Sie den Kaufpreis aus dem Erlös einer Immobilie finanzieren, die Sie gerade verkaufen, sollten Sie vereinbaren, dass die Fälligkeitstermine der Kaufpreisraten aus dem Verkauf deutlich vor den Fälligkeitsterminen der Kaufpreisraten für die zu erwerbende Immobilie liegen. So haben Sie, falls Ihr Käufer mit der Zahlung in Verzug gerät, noch Zeit, die Zahlung nachzuholen, und Ihnen entgeht die Immobilie, die Sie kaufen möchten, nicht. Da es vorkommen kann, dass Ihr Käufer trotz des abgeschlossenen Vertrags die Immobilie doch nicht erwerben kann, ist es ratsam, eine Anzahlung von Ihrem Käufer zu vereinbaren, die in etwa der Höhe entspricht, die Sie selbst für die von Ihnen gekaufte Immobilie zahlen müssen. Sollte Ihr Verkauf also scheitern und Sie die gewünschte Immobilie deshalb nicht erwerben können, verlieren Sie zumindest nicht die Anzahlung.
Wie schließt man einen Kaufvertrag ab?
Der Kaufvertrag ist für den Erwerb des Eigentumsrechts an der Immobilie unerlässlich.
Ein guter Vertrag spiegelt die Absichten der Vertragsparteien wider, sorgt für einen reibungslosen Ablauf des Kaufgeschäfts und regelt unerwartete Situationen im Voraus. Außerdem ist es wichtig, dass er für die Vertragsparteien verständlich und einhaltbar ist.
Eine grundlegende Voraussetzung für einen guten Kaufvertrag ist, dass er den Willen der Parteien umsetzt; daher ist es wichtig, dass er den Kaufvorgang von Anfang bis Ende gemäß der Vereinbarung der Parteien regelt und dass die Vertragsparteien dessen Inhalt verstehen.
Wenn wir einen kompetenten Anwalt haben, ist es am besten, wenn die Vertragserfüllung größtenteils ohne Mitwirkung des Verkäufers und des Käufers über ein Anwaltsdepot abgewickelt wird. Auf diese Weise werden trotz der nicht zeitgleich erfolgenden Zahlung des Kaufpreises und der Übertragung des Eigentums die Interessen beider Parteien gewahrt.
Neben den grundlegenden Vertragsbedingungen ist es wichtig, dass im Vertrag auch folgende Punkte festgelegt werden:
Wenn Sie mehr über den Immobilienkaufvertrag erfahren möchten, wenden Sie sich bitte an unsere Rechtsanwälte – wir beantworten gerne Ihre Fragen.
Der Verkäufer wird dadurch geschützt, dass er sich im Vertrag das Eigentumsrecht bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises vorbehält. Wenn der Verkäufer die Vorbehaltung des Eigentumsrechts verlangt, wird der Käufer im Grundbuch als Käufer, jedoch noch nicht als Eigentümer eingetragen. Dies bedeutet auch ein Verbot der Veräußerung der Immobilie (Verkauf, Schenkung usw.), hindert den Verkäufer jedoch nicht daran, die Immobilie zu belasten (Hypothek, Vollstreckungsrecht usw.). Ein Verkauf unter Eigentumsvorbehalt kann für unbegrenzte Zeit im Grundbuch verbleiben; daher muss der Verkäufer auch daran denken, dass der Käufer im Falle eines Scheiterns des Vertrags aus dem Grundbuch gelöscht werden muss. Am besten ist es, wenn er hierfür bereits im Voraus schriftlich seine Zustimmung erteilt und seine Erklärung bei einem Rechtsanwalt hinterlegt.
Die andere Möglichkeit besteht darin, die Aussetzung des Verfahrens zur Eintragung des Eigentumsrechts zu beantragen; in diesem Fall hat der Käufer ab Einreichung des Antrags sechs Monate Zeit, den gesamten Kaufpreis zu zahlen und den Antrag auf Eintragung des Eigentumsrechts einzureichen. Bis dahin entscheidet das Grundbuchamt über keinen nach uns eingegangenen Antrag, d. h., die Immobilie darf weder veräußert noch belastet werden, und es kann auch kein Vollstreckungsrecht darauf geltend gemacht werden.
Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, wie Sie Ihre Eigentumsrechte schützen können, wenden Sie sich an unsere Rechtsanwälte – wir geben Ihnen gerne Auskunft.
Hat der Käufer den gesamten Kaufpreis bei Vertragsunterzeichnung nicht bezahlt, erteilt der Verkäufer keine Zustimmung zur Eintragung des Eigentumsrechts. Dies geschieht erst bei Zahlung der letzten Rate. Um Probleme aufgrund der Nachlässigkeit des Verkäufers, seiner Unerreichbarkeit oder seiner Bösgläubigkeit Probleme entstehen, unterzeichnet der Verkäufer seine Zustimmungserklärung bereits bei Vertragsabschluss; zum Schutz seines Eigentumsrechts händigt er diese jedoch nicht dem Käufer aus, sondern hinterlegt sie bei einem Anwalt. Der Anwalt ist verpflichtet, die anwaltliche Hinterlegung zu verwahren und sie gemäß den Bestimmungen des Hinterlegungsvertrags beim Grundbuchamt einzureichen oder zu vernichten. Der Anwalt darf nicht vom Treuhandvertrag abweichen, daher ist es sehr wichtig, welche vertraglichen Bedingungen für die Freigabe der Treuhandsumme gelten. Ein guter Treuhandvertrag schützt die Interessen beider Parteien und lässt den Parteien sowie dem Anwalt keinen Ermessensspielraum, d. h., er ist automatisch zu erfüllen.
Wenn Sie wissen möchten, wozu ein Verwahrungsvertrag dient, fragen Sie unsere Rechtsanwälte – wir geben Ihnen gerne Auskunft.
Das Ziel des Verkäufers beim Kaufvertrag ist es, dass der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie bezahlt, während das Ziel des Käufers darin besteht, das Eigentumsrecht an der Immobilie zu erwerben. Für die Erfüllung dieser Verpflichtungen müssen im Vertrag Fristen festgelegt werden. Ist die Frist abgelaufen, ohne dass eine der Parteien ihre Verpflichtung erfüllt hat, ist die andere Partei berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten.
Jede Partei kann einseitig vom Vertrag zurücktreten. Da es leicht zu geringfügigen Verzögerungen kommen kann (auch aufgrund der kreditgebenden Bank) und der Rücktritt schwerwiegende Folgen hat, empfiehlt es sich, im Vertrag über die Zahlungsfrist hinaus eine zusätzliche Nachfrist festzulegen, während der ein Rücktritt nicht möglich ist.
Durch den Rücktritt wird der Vertrag so aufgehoben, als wäre er nie geschlossen worden (mit rückwirkender Wirkung). Somit können bereits gezahlte Kaufpreise oder bereits in Besitz übergebene Immobilien zurückgefordert werden, und bereits eingetragene Rechte und Tatsachen (Eigentumsrecht, Verkauf unter Vorbehalt des Eigentumsrechts usw.) müssen gelöscht werden. Wird der Vertrag nicht erfüllt und beschließen die Parteien gemeinsam, ihn rückwirkend zu beenden, so kommt es zu einer Vertragsauflösung. Die Vertragsauflösung hat dieselben Folgen wie der Rücktritt.
Bei uns kann die Gegenzeichnung des Vertrags auch online erfolgen. Die Unterzeichnung muss nicht zeitgleich an einem Ort erfolgen; jede Partei kann den Vertrag von jedem beliebigen Ort aus unterzeichnen, auch aus dem Ausland. Der unterzeichnete Vertrag muss per Post an den nächsten Unterzeichner und anschließend an unser Büro geschickt werden. Die Gegenunterzeichnung erfolgt per Videoanruf; Sie benötigen dazu lediglich ein Smartphone und einen Internetzugang.
Wie viel kostet der Kauf?
Der Kauf einer Immobilie ist eine kostspielige Angelegenheit: Neben dem Kaufpreis fallen Kosten für die Renovierung und die Einrichtung an, aber schon der Kaufvorgang selbst ist mit Kosten verbunden.
Die größte Kostenposition kann die Grunderwerbsteuer sein. Die Grunderwerbsteuer wird von dem Käufer der Immobilie gezahlt. Die Grunderwerbsteuer beträgt 4% des Kaufpreises, es gibt jedoch Ausnahmen.
Wenn Sie in den letzten drei Jahren oder sogar im kommenden Jahr nicht nur eine Immobilie gekauft, sondern auch eine verkauft haben, müssen Sie nur dann eine Abgabe entrichten, wenn die gekaufte Immobilie teurer ist als die verkaufte, und zwar nur in Höhe von 4% der Differenz zwischen den Kaufpreisen.
Sie müssen keine Gebühr entrichten, wenn Sie eine günstigere Immobilie erwerben, staatliche Fördermittel (CSOK, CSOK Plus) in Anspruch nehmen oder wenn Sie lediglich ein bebaubares Grundstück kaufen und sich verpflichten, dieses innerhalb von vier Jahren zu bebauen.
Möchten Sie mehr über weitere Gebührenvergünstigungen erfahren oder die Gebühr genau berechnen lassen? Fragen Sie unsere Rechtsanwälte, wir geben Ihnen gerne Auskunft.
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie möglicherweise Einkommensteuer zahlen. Für jede verkaufte Immobilie ist Einkommensteuer zu entrichten, wenn das fünfte Jahr nach dem Kalenderjahr des Erwerbs noch nicht abgelaufen ist.
Die Steuerbemessungsgrundlage ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Anschaffungswerts (Kaufpreis, Nachlasswert usw.). Die Steuerbemessungsgrundlage 15% entspricht der zu zahlenden Einkommensteuer, die im Laufe der Jahre sinkt.
Wenn Sie die Immobilie im Jahr des Erwerbs oder im darauffolgenden ersten Jahr verkaufen, müssen Sie die gesamte Steuer entrichten; im zweiten Jahr bereits nur noch den Betrag 90%, im dritten Jahr 60%, im vierten Jahr 30% und im fünften Jahr 10%.
Sie können die Steuerbemessungsgrundlage durch die Kosten für den Erwerb der Immobilie (Anwaltshonorar, Gebühren usw.) sowie durch den Betrag der wertsteigernden Investitionen weiter senken, sofern Sie dies durch Rechnungen nachweisen können. Für eine genaue Berechnung wenden Sie sich bitte an unsere kompetenten Anwälte.
Für den Abschluss eines Kaufvertrags ist immer ein Grundbuchauszug erforderlich, der möglichst aktuell sein sollte. Die Gebühr für den Grundbuchauszug beträgt 4.800 Ft, aber jeder hat das Recht, ihn zweimal kostenlos über das Kundenportal abzurufen.
Auf der Grundlage des Kaufvertrags wird das Eigentumsrecht beim Grundbuchamt eingetragen; die Gebühr für dieses Verfahren beträgt 10.600 Ft pro Immobilie. Neben der Wohnung können weitere Immobilien bestehen, z. B. eine Garage, eine Tiefgarage oder ein Abstellraum.
Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, beträgt die Gebühr des Grundbuchamtes für die Eintragung des Grundpfandrechts 20.000 Ft pro Immobilie.
Wenn auf der Immobilie Belastungen lasten, ist der Verkäufer verpflichtet, diese löschen zu lassen; die Gebühr für die Löschung beträgt ebenfalls 10.600 Ft pro Immobilie.
Wenn Sie einen Anwalt für einen Kaufvertrag suchen, lohnt es sich, mehrere Kostenvoranschläge einzuholen, da die Honorare erheblich voneinander abweichen können. Anwaltskanzleien berechnen das Honorar traditionell als Prozentsatz des Kaufpreises; häufig beträgt das Anwaltshonorar 0,4 bis 0,51 TP3T des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 50 Millionen Forint beläuft sich dies auf 250.000 Forint.
Die tatsächliche Arbeit des Rechtsanwalts hängt jedoch nicht vom Wert der Immobilie ab. Ein Kaufvertrag über eine hochpreisige Immobilie kann einfach sein, wenn eine lastfreie Immobilie aus eigenen Mitteln erworben wird. Umgekehrt kann auch ein Kaufvertrag mit geringem Wert kompliziert sein, wenn die Immobilie mit Belastungen behaftet ist, ein Bankkredit oder eine CSOK-Förderung in Anspruch genommen wird, ein Vorkaufsrecht besteht oder Ackerland erworben wird.
Was für uns einfacher ist, ist für Sie günstiger. Das Honorar unserer Anwaltskanzlei richtet sich nach dem Arbeitsaufwand. Je einfacher der Fall, desto günstiger unser Anwaltshonorar. Bei einer Immobilie im Wert von 50 Millionen bedeutet dies bei unserer Kanzlei ein ermäßigtes Honorar von 183.000 Ft, sofern der Kauf der Wohnung aus Eigenmitteln erfolgt und kein Vorkaufsrecht besteht.
Wie lange dauert es, eine Immobilie zu kaufen?
Sicherlich haben Sie bereits hundertmal darüber nachgedacht und sich im Kopf ausgemalt, welche Immobilie Sie kaufen und wie Sie diese einrichten werden. Genauso sorgfältig sollten Sie auch den Kaufprozess planen, denn der richtige Zeitpunkt ist entscheidend.
Wie schnell und wie einfach ein Kaufgeschäft abgewickelt werden kann, hängt von vielen Faktoren ab. Das schnellste Kaufgeschäft kann sogar innerhalb weniger Tage abgewickelt werden, und man muss lediglich auf die Eintragung des Eigentumsrechts beim Grundbuchamt warten, was höchstens 60 Tage dauert.
Wenn Sie einen Kredit oder staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen, verlängert sich die Frist um einige Monate; in diesem Fall lohnt es sich, sich im Voraus zu informieren. Bei jeder Bank können Sie eine vorläufige Kreditprüfung beantragen, bei der auf der Grundlage Ihrer Einkommensverhältnisse und des Wertes der Immobilie, die Sie erwerben möchten, geschätzt wird, wie hoch Ihr Kredit sein kann. Dies ist für die Bank nicht bindend, aber da die Schätzung nach deren eigenen Richtlinien erfolgt, handelt es sich um eine verlässliche Einschätzung.
Wenn auf der Immobilie eine Belastung lastet, dauert es auch einige Zeit, bis diese gelöscht wird. Es kann eine Weile dauern, bis die Bank oder der Vollstreckungsbeamte den genauen Betrag der Schuld bestätigt und nach Begleichung der Schuld die Löschungsgenehmigung erteilt. Für die Löschung beim Grundbuchamt muss man nicht so lange warten; die Hypothek wird beispielsweise innerhalb von 8 Tagen vom Grundbuchamt gelöscht.
Die Kenntnis des Grundbuchauszugs ist unerlässlich, um den Kaufvortrag verlässlich zu planen. Wenn Sie den Grundbuchauszug nicht verstehen oder Fragen dazu haben, senden Sie ihn uns bitte zu, und wir werden die Risiken für Sie analysieren.
Wie schnell und wie einfach kann ein Kaufgeschäft abgewickelt werden? Am schnellsten sogar innerhalb einer Woche, am einfachsten in unserer Kanzlei, aber es besteht auch die Möglichkeit, den Vertrag mithilfe von Online-Lösungen aus der Ferne abzuschließen, sogar von zu Hause aus.
Sie können die Angaben zum Kaufgeschäft auch online eingeben; wir senden Ihnen den Vertragsentwurf dann innerhalb von 3 Werktagen zu. Nach Annahme des Entwurfs kann der Vertrag bereits am nächsten Tag in unserem Büro oder auch von zu Hause aus abgeschlossen werden.
Wenn Sie den Vertrag online abschließen möchten, können alle Unterzeichner den Vertrag von zu Hause aus unterzeichnen. Sobald er in unserem Büro eingegangen ist, erfolgt die Gegenzeichnung per Videoanruf, wofür lediglich ein Smartphone und eine Internetverbindung erforderlich sind.