Ingatlan adásvétel
gyakori kérdések
Összeszedtük a legfontosabb tudnivalókat, hogy eligazítsuk Önt, az adásvétel menetéről és buktatóiról. Ha kérdésére nem talál választ, keresse felkészült és nagy tapasztalattal rendelkező ügyvédeinket, akik egyszerű, érthető tájékoztatást adnak.
Mire érdemes készülni mielőtt foglalózna?
Ha megtetszik az ingatlan, lehet, hogy gyorsan le akarjuk foglalózni, mielőtt más megveszi. De ha nem készülünk fel előre az adásvételre, százezreket kockáztatunk, hiszen a vételi ajánlat már egy előszerződés. Összeszedtük mire érdemes előre készülni, ha nem akar kockáztatni.
Az ingatlan adásvétel nem a szerződéskötéssel kezdődik. A döntés sokszor az anyagi lehetőségeken, praktikus dolgokon múlik, és azon beleszerettünk-e a megvenni kívánt ingatlanba. De lehet-e a döntés megfontolt, ha nem ismeri az ingatlan láthatatlan tulajdonságait. Az ingatlan jogi tulajdonságai alapvetően befolyásolják, hogy:
Nem tudja mit kell nézni a tulajdoni lapon? Nézesse meg ügyvédeinkkel, és kielemezzük.
Amikor megtaláljuk álmaink lakását, gyorsan akarunk szerződni, és általában foglalót is leteszünk. Azonban könnyen elveszíthetjük a foglalót, ha kiderül, hogy nem kaphatunk hitelt, az ingatlannem nyújt elég fedezetet vagy – akár önhibánkon kívül – nagyon elhúzódik a banki ügyintézés. Ilyenkor kiderülhet, hogy az ingatlan, vagy a jövedelmünk miatt csak kevesebb hitelt kaphatunk. De az is komoly kockázat, hogy az ingatlan nem alkalmas banki hitelre, vagy állami támogatásra (CSOK), mert például az ingatlan-nyilvántartásban az alapterület, az ingatlan jellege, vagy az épület körvonalai, telekhatás nem jól vannak feltüntetve. Ilyen eset, ha az osztatlan közös tulajdonú ingatlanon nincs használati megosztás. Ha ingatlanvásárláskor hitelt is szeretnénk felvenni, már az ingatlankereséskor vagy azelőtt válasszunk bankot, és tájékozódjunk előzetesen a feltételekről! Ha időben a bankhoz fordulunk, megtudhatjuk mennyi a hitelügyintézés ideje, az előzetes hitelminősítésen kiderül, hogy hitelképesek vagyunk-e, illetve legalább mekkora értékű ingatlanra van szükség fedezetként a felvenni kívánt kölcsönhöz.
Az ingatlanközvetítő leveheti az Ön válláról az ingatlanvásárlás terheit, az ingatlanközvetítők szolgáltatásai azonban nem egyformák. Az ingatlanközvetítőket általában az eladók bízzák meg, és fizetik díjukat, de ez nincs mindig így, bár úgy tűnik Ön nem szerződik az ingatlanközvetítővel, csak egy megtekintési nyilatkozatot ír alá. Ezért legtöbbünk el sem olvassa az apróbetűt. Ma már a megtekintési nyilatkozattal is Önre terhelhetnek közvetítői díjat, kötbért, mindezt úgy, hogy Ön számára semmilyen előnyt nem jelent, és a papírt a kapualjban íratták alá. A jó ingatlanközvetítő nem csak online hirdeti az ingatlant, és „megtekintési” nyilatkozatokat írat alá, hanem felkészült, ismeri az ingatlan műszaki és jogi állapotát, tényleges értékét, segít az adásvétel folyamatában. Ha bizonytalan, hogy mit akarnak Önnel aláíratni, kérjen ügyvédi segítséget. Ha foglalózna, de nem szeretné az ingatlanközvetítő apróbetűvel teletűzdelt vételi ajánlatát aláírni, töltse le INGYENES, ügyvédek által készített vételi ajánlatmintánkat, apróbetűk nélkül.
Ha a vételárat olyan ingatlanból finanszírozza, amit most fog eladni, úgy érdemes megállapodni, hogy az eladásból befolyó vételárrészletek határideje bőven megelőzze a venni kívánt ingatlan vételárrészletei határidejét. Így ha az Ön vevője megcsúszik a fizetéssel, lesz idő pótolnia, és az Ön sem esik el a vásárolni kívánt ingatlantól. Mivel előfordulhat, hogy a megkötött szerződés ellenére az Ön vevője mégsem tudja megvenni az ingatlanát, érdemes közel akkora foglalót kikötni az Ön vevőjének, amit Önnek is fizetnie kell a vásárolt ingatlannál. Így ha az Ön eladása meghiúsul, és ezért nem tudja megvenni a kívánt ingatlant, legalább a foglalón ne bukjon.
Hogyan kössön adásvételi szerződést?
Az adásvételi szerződés elengedhetetlen az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez.
Egy jó szerződés tükrözi a felek szándékát, és gördülékennyé teszi az adásvétel teljesítését, előre szabályozza a váratlan helyzeteket. Emellett fontos, hogy a felek számára érthető és betartható legyen.
A jó adásvételi szerződés alapvető feltétele, hogy megvalósítsa a felek szándékát, ezért fontos, hogy elejétől a végéig a felek megállapodása szerint szabályozza az adásvétel folyamatát, és a szerződő felek értsék a tartalmát.
Ha van egy alapos ügyvédünk, legjobb, ha a szerződés teljesítése nagy részben az eladó és a vevő közreműködése nélkül, ügyvédi letét útján zajlik. Így a nem egyidejű vételár kifizetés és tulajdonjog átruházás ellenére mindkét fél érdekei érvényre jutnak.
Az alapvető szerződéses feltételeken túl fontos, hogy a szerződésben az alábbiakat is rögzítsék:
Ha szeretne többet tudni az ingatlan adásvételi szerződésről, kérdezze ügyvédeinket és válaszolunk.
Az eladót védi az a gyakorlat, hogy a teljes vételár kifizetéséig fenntartja tulajdonjogát a szerződésben. Ha az eladó a tulajdonjog fenntartását kéri, a vevő felkerül a tulajdoni lapra mint vevő, de még nem mint tulajdonos. Ez az ingatlan elidegenítésének (eladás, ajándékozás stb.) tilalmát is jelenti, de nem akadályozza meg azt, hogy az ingatlant megterhelje (jelzálog, végrehajtási jog stb.). A tulajdonjog fenntartással történő eladás korlátlan ideig fennmaradhat a tulajdoni lapon, ezért, az eladónak gondolnia kell arra is, hogy ha a szerződés meghiúsul, a vevőt töröltetni kell az ingatlan-nyilvántartásból. A legjobb az, ha ehhez már előre írásban hozzájárul, és nyilatkozatát ügyvédi letétbe helyezi.
A másik lehetőség, ha a tulajdonjog bejegyzési eljárás felfüggesztését kérjük, ekkor a kérelem beadásától számított 6 hónap van arra, hogy a vevő a teljes vételár kifizesse és becsatolja a tulajdonjog bejegyző kérelmet. Addig a földhivatal semmilyen utánunk érkező kérelmet nem bírál el, azaz az ingatlant sem elidegeníteni, sem megterhelni nem lehet, végrehajtási jog sem kerülhet rá.
Ha többre kíváncsi, hogyan védheti meg tulajdonjogát, kérdezze ügyvédeinket és válaszolunk.
Ha a vevő a tejes vételárat nem fizette ki a szerződés aláírásakor, az eladó nem ad hozzájárulást a tulajdonjog bejegyzéséhez. Ezt csak az utolsó részlet kifizetésekor teszi meg. Azért, hogy ne okozzon gondot az eladó hanyagsága, elérhetetlensége vagy rosszhiszeműsége, az eladó hozzájáruló nyilatkozatát már a szerződéskötéskor írja alá, a tulajdonjoga védelmében azonban ne adja a vevőnek, hanem helyezze ügyvédi letétbe. Az ügyvédi letétet az ügyvéd köteles őrizni, és a letéti szerződés előírásai szerint beadni a földhivatalba, vagy megsemmisíteni. A letéti szerződéstől az ügyvéd nem térhet el, ezért nagyon fontos hogy a letét kiadásának melyek a szerződéses feltételei. A jó letéti szerződés mindkét fél érdekeit védi, és a feleknek, az ügyvédnek nem ad mérlegelési lehetőséget, azaz automatikusan végrehajtandó.
Ha kíváncsi mire jó a letéti szerződés, kérdezze ügyvédeinket és válaszolunk.
Az eladó célja az adásvételi szerződéssel az, hogy a vevő az ingatlan vételárát kifizesse, a vevőé pedig az, hogy az ingatlan tulajdonjogát megszerezze. Ezek teljesítésére határidőket kell megállapítani a szerződésben. Ha a határidő úgy telik el, hogy az egyik fél nem teljesítette kötelezettségét, a másik fél jogosult elállni a szerződéstől.
Elállni bármelyik fél egyoldalúan elállhat. Mivel kisebb késedelem (akár a kölcsönt nyújtó bank miatt) könnyen előfordulhat, és az elállás komoly következményekkel jár, ezért javasolt a szerződésben a fizetési határidőn túl további türelmi időt meghatározni, amely alatt elállni nem lehet.
Az elállás úgy szünteti meg a szerződést, mintha meg sem kötötték volna (visszamenőleges hatállyal). Így a már átadott vételár vagy birtokba adott ingatlan is visszakövetelhető, a már bejegyzett jogokat, tényeket (tulajdonjog, tulajdonjog fenntartással történő eladás stb.) törölni kell. Ha a szerződés nem teljesül, és a felek közösen döntik el, hogy visszamenőleg szüntetik meg, akkor szerződést bontanak. A szerződésbontás ugyanazokkal a következményekkel jár, mint az elállás.
Nálunk online is megtörténhet a szerződés ellenjegyzése. Nem kell egy helyen egy időben aláírniuk, bármelyik fél bárhol, akár külföldön is aláírhat. Az aláírt szerződést postázni kell a következő aláírónak, a végén pedig irodánknak. Az ellenjegyzés videóhívás során történik, nem kell más csak egy okostelefon és internetelérés.
Mennyibe kerül az adásvétel?
Az ingatlanvásárlás költséges dolog, a vételár mellett pénz kell a felújítás hoz, berendezéshez, de már az adásvételnek is vannak költségei.
A legnagyobb költség lehet az illeték. Illetéket az fizeti, aki az ingatlant veszi. Az illeték a vételár 4%-a, de vannak kivételek.
Ha nemcsak vesz, hanem el is adott ingatlant a megelőző 3 évben, vagy akár a következő 1 évben, akkor illetéket csak akkor kell fizetni, ha a vásárolt ingatlan drágább, mint az eladott, és csak a vételár különbözetének 4%-át.
Nem kell illetéket fizetnie, ha olcsóbb ingatlant vesz, állami támogatást vesz igénybe (CSOK, CSOK Plusz), vagy ha csak egy beépíthető telket vesz, és vállalja, hogy 4 éven belül beépíti.
Kíváncsi a további illetékkedvezményekre, pontosan kiszámítaná az illetéket? Kérdezze ügyvédeinket, és válaszolunk.
Ha Ön ingatlant ad el, akkor lehet, hogy személyi jövedelemadót is fizetnie kell. Szja-t kell fizetni minden eladott ingatlan után, ha a megszerzésének naptári évét követő 5. év még nem telt el.
Az adó alapja az eladáskori vételárból levonva a megszerzéskori érték (vételár, hagyatéki érték stb.), Az adóalap 15%-a a fizetendő szja, ami az évek múlásával csökken.
Ha az ingatlant a megszerzés évében, vagy azt követő első évben adja el, a teljes adót meg kell fizetnie, a második évben már csak a 90%-át, a harmadik évben 60%, negyedik évben 30%-át és az ötödik évben a 10%-át.
Tovább csökkentheti az adóalapot, az ingatlan megszerzésének költségeivel (ügyvédi díj, illeték, stb.) és értéknövelő beruházások összegével, ha mindezt számlával tudja igazolni. A precíz számításhoz kérdezze felkészült ügyvéd kollégáinkat.
Az adásvételi szerződéskötéshez mindig kell tulajdoni lap, minél frissebb. A tulajdoni lap díja 4.800 Ft, de mindenki jogosult kétszer ingyenesen lekérni az ügyfélkapun keresztül.
Az adásvételi szerződés alapján a tulajdonjogot a földhivatal jegyzi be, az eljárás díja 10.600Ft ingatlanonként. Külön ingatlan lehet a lakás mellett pl. a garázs, teremgarázs, tároló.
Ha hitelt is vesz fel, a jelzálogjog bejegyzésének földhivatali díja 20.000 Ft, ingatlanonként.
Ha az ingatlanon terhek vannak, az eladó kötelezettsége azokat töröltetni, a törlés díja is 10.600 Ft ingatlanonként.
Ha adásvételi szerződéshez keres ügyvédet, érdemes több árajánlatot is bekérni, mert a díjakban jelentős eltérés lehet. Az ügyvédi irodák hagyományosan a vételár százalékában állapítják meg az ügyvédi díjat, gyakori, hogy a vételár 0,4-0,5%-a az ügyvédi munkadíj. Egy 50 millió forintos ingatlannál ez 250 ezer forint.
A tényleges ügyvédi munka azonban nem az ingatlan értékétől függ. Lehet egyszerű egy nagy értékű adásvételi szerződés, ha tehermentes ingatlant önerővel megvásárolnak. Viszont kis értékű adásvétel is lehet bonyolult, ha terhek vannak az ingatlanon, banki hitel, CSOK kerül felhasználásra, elővásárlási jog van, vagy termőföld kerül megvásárlásra.
Ami nekünk egyszerűbb, az Önnek olcsóbb. Ügyvédi irodánk díja az elvégzett munkával arányos. Egyszerűbb az ügy, ügyvédi díjunk is olcsóbb. Egy 50 milliós ingatlannál ez 183 ezer Ft kedvezményes díjat jelent irodánknál, ha a lakásvásárlás önerőből történik, és nincs elővásárlás.
Mennyi idő megvenni egy ingatlant?
Biztosan átgondolta már eltervezte fejben százszor, milyen ingatlant vesz, és azt hogyan rendezi be. Ugyanilyen aprólékosan érdemes megtervezni az adásvétel folyamatát is, mert nem mindegy az időzítés.
Hogy milyen gyorsan és milyen egyszerűen tud lezajlani egy adásvétel, az sok mindentől függ. A leggyorsabb adásvétel akár napokon belül megtörténhet, és csak a földhivatal tulajdonjog bejegyzésére kell várni, legfeljebb 60 napot.
Pár hónappal hosszabbítja az időt, ha hitelt vagy állami támogatást vesz fel, ilyenkor érdemes előre tájékozódni. Minden bankban kérhet előzetes hitelbírálatot, ahol a jövedelmi viszonyai és a vásárolni kívánt ingatlan értéke alapján megbecsülik mennyi hitelt vehet fel. Ez nem köti a bankot, de mivel a saját szabályzatuk szerint készítik, megbízható becslés.
Ha az ingatlanon teher van, annak törléséhez is idő kell. Időbe telhet, hogy a tartozás pontos összegéről nyilatkozzon a bank, vagy a végrehajtó, és a tartozás kifizetése után kiadja a törlési engedélyt. A törléshez a földhivatalra nem kell olyan sokat várni, a jelzálogot pl. 8 napon belül törli a földhivatal.
A tulajdoni lap ismerete elengedhetetlen, hogy kiszámíthatóan megtervezzük az adásvételt. Ha nem érti a tulajdoni lapot, kérdése van, küldje el nekünk, és kielemezzük a kockázatokat.
Milyen gyorsan és milyen egyszerűen tud lezajlani egy adásvétel? A leggyorsabban akár egy héten belül, a legegyszerűbben ügyvédi irodánkban, de lehetőség van távolról is szerződni online megoldásokkal, akár otthonról.
Az adásvétel adatait megadhatja online is, és 3 munkanapon belül küldjük a szerződéstervezetet. A tervezet elfogadása után akár másnap lehet szerződést kötni irodánkban, vagy akár otthonról.
Ha online szeretne szerződni, akkor minden aláíró otthon aláírhatja aa szerződést, és amint irodánkba eljut, az ellenjegyzésre videóhívásban kerül sor, amihez elég egy okostelefon és internetelérés.